案例

案例:某市政府（征收人）主導的棚戶區改造項目，市城鄉建設局（征收部門）就征收A公司位于棚戶區改造區域地上建筑物與A公司簽訂征收房屋補償安置協議書，補償面積1.6萬平方米，評估價5000元/㎡，補償總金額8000萬元，后市城鄉建設局就征收A公司位于棚戶區改造區域地上建筑物與A公司、摘地B房地產開發企業三方簽訂補充協議，約定對于A公司全部補償支出均由B房地產開發企業承擔，A公司任何時間不再向市城鄉建設局主張補償權利。政府承諾后期以土地出讓金返還方式給予B房地產開發企業補貼。

一、A公司取得B房地產開發企業支付的8000萬拆遷補償款，能否享受增值稅免稅優惠？

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第三十七項規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”免征增值稅。

根據財政部 稅務總局公告2020年第40號第三條規定：“土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》（財稅〔2016〕36號印發）第一條第（三十七）項規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。”明確了企業從政府取得包括土地及其
相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于36號文規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形，免征增值稅。

按照36號文、40號公告規定，只有作為土地使用者的企業從作為土地所有者的政府處取得拆遷補償費，才能夠免征增值稅，但實務中，企業的拆遷補償費并不一定都是從政府處取得，企業也可能從拆遷公司、土地開發公司、房地產開發公司等企業處取得拆遷補償費。

對于政府委托開發企業進行拆遷補償的，被拆遷企業從開發企業處取得的拆遷補償費能否視同從政府處取得享受免稅？在實務中仍然存在分歧。但筆者認為，政府委托開發企業進行拆遷補償的，亦屬于政府主導性質，追溯土地補償主體以及資金流向源頭來看，是由政府主導下由政府統一規劃、統一收儲發生的拆遷補償，筆者觀點：這種補償土
地及資金流向符合40號公告的規定，可以免征增值稅。

此類業務證據鏈支撐資料筆者總結如下，供參考：
a、城建局與A公司之間的《征收房屋補償安置協議》；
b、城建局、A公司、B房地產開發企業《三方委托支付協議》；
c、三方協議明確主體關系，城建局為安置承擔主體、A公司為被拆遷主體，B房地產開發企業為摘地投資開發主體；
d、三方協議明確城建局、A公司、B房地產開發企業三方業務關系；明確為B房地產開發企業代城建局承擔A公司拆遷安置補償款；
e、取得政府相關職能部門收費票據作為支撐，優先取得財政事業性收費票據、次選為取得行政事業型往來收費票據，如果以上兩種票據無法取得，至少取得棚戶區項目改造指揮部/城鄉建設局（征收實施單位）資金往來支付收據。

二、A公司取得B房地產開發企業支付的8000萬拆遷補償款，如何進行免征增值稅納稅填報？

如果A公司為小規模納稅人，需填報增值稅納稅申報表（小規模納稅人適用）》及其附列資料附表三、主表，附表三“免稅項目”中添加“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅優惠”減免稅代碼01129927，填報免稅銷售額8000萬元，主表第12行“其他免稅銷售額”填報8000萬元，第17行“本期免稅額”自動帶出240萬元。（注意：此操作后A公司會被強制要求升級為一般納稅人，實務中需權衡納稅人身份轉變帶來的納稅格局變化，充分運用納稅人身份轉換特點，合理規劃拆遷補償資金支付計劃）

如果A公司為一般納稅人，與小規模納稅人操作原理一致，可在增值稅納稅申報表《一般納稅人適用》主表、附表一正常填報即可，相應填報位置如下所示：



備注：1.“免稅性質代碼及名稱”：根據國家稅務總局最新發布的《減免性質及分類表》所列減免性質代碼、項目名稱填寫。同時有多個免稅項目的，應分別填寫。

2、第1列“免征增值稅項目銷售額”：填寫納稅人免稅項目的銷售額。免稅銷售額按照有關規定允許從取得的全部價款和價外費用中扣除價款的，應填寫扣除之前的銷售額。

一般納稅人填寫時，本列“合計”等于主表第8行“一般項目”列“本月數”。

備注：1、第18行“四、免稅”“貨物及加工修理修配勞務”：反映按照稅法規定免征增值稅的貨物及勞務和適用零稅率的出口貨物及勞務，但零稅率的銷售額中不包括適用免、抵、退稅辦法的出口貨物及勞務。

2、第19行“四、免稅”“服務、不動產和無形資產”：反映按照稅法規定免征增值稅的服務、不動產、無形資產和適用零稅率的服務、不動產、無形資產，但零稅率的銷售額中不包括適用免、抵、退稅辦法的服務、不動產和無形資產。

備注：第8欄“免稅銷售額”：填寫納稅人本期按照稅法規定免征增值稅的銷售額和適用零稅率的銷售額，但零稅率的銷售額中不包括適用免、抵、退稅辦法的銷售額。

營業稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產和無形資產有扣除項目的，本欄應填寫扣除之前的免稅銷售額。

本欄“一般項目”列“本月數”＝《附列資料（一）》第9列第18、19行之和。

三、 A公司取得B房地產開發企業支付的8000萬拆遷補償款，享受免征增值稅是否需要備案？

根據現行政策規定，除增值稅即征即退、先征后退（返）、加計抵減以及自然人稅收外的其他稅收優惠備案全部改為資料留存備查，在電子稅務局頁面目前可選增值稅優惠備案中除以上需備案內容外，未見其他增值稅減免優惠填寫選項模塊。所以取得符合免征增值稅免稅優惠的拆遷補償收入無需辦理免稅備案，在增值稅納稅申報時按規定填寫申報表相應減免稅欄次即可享受，相關政策規定的證明材料留存備查。政策依據：1、《關于開展2021年“我為納稅人繳費人辦實事暨便民辦稅春風行動”的意見》（稅總發〔2021〕14號；2、《國家稅務總局關于進一步優化增值稅優惠政策辦理程序及服務有關事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第4號）；3、國家稅務總局辦公廳2021年3月31日發布《關于<國家稅務總局關于進一步優化增值稅優惠政策辦理程序及服務有關事項的公告>的解讀》。



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