?個人用土地對外投資要交哪些稅？
2023-05-22
個人用土地對外投資要交哪些稅？
如果該土地是個人在2016年5月1日前取得的，根據《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
如果該土地是個人在2016年5月1日后取得的，則應以取得的全部價款和價外費用為銷售額按照3%的征收率計算繳納增值稅。
無論是適用差額征稅還是全額征稅，均應以取得的全部價款和價外費用按全額開具增值稅發票。
根據《中華人民共和國城市維護建設稅法》和《關于城市維護建設稅征收管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2021年第26號）等規定，如果按照第一條計算應繳納并實際繳納了增值稅的，還需按照實際繳納的增值稅乘以納稅人所在地適用的城市維護建設稅稅率（市區稅率為7%，縣城、鎮的，稅率為5%，不在市區、縣城或者鎮的，稅率為1%）、教育費附加3%、地方教育附加2%計算繳納城建稅及附加。城建稅的納稅義務發生時間與兩稅的納稅義務發生時間一致，分別與兩稅同時繳納。同時繳納是指在繳納兩稅時，應當在兩稅同一繳納地點、同一繳納期限內，一并繳納對應的城建稅。
根據《財政部 國家稅務總局關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》（財稅〔2015〕41號）和《國家稅務總局關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第20號）規定，個人以非貨幣性資產投資，屬于個人轉讓非貨幣性資產和投資同時發生，對個人轉讓非貨幣性資產的所得，應按照“財產轉讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。非貨幣性資產投資個人所得稅以發生非貨幣性資產投資行為并取得被投資企業股權的個人為納稅人。非貨幣性資產投資應納稅所得額為非貨幣性資產轉讓收入減除該資產原值及合理稅費后的余額。非貨幣性資產原值為納稅人取得該項資產時實際發生的支出。如果無法提供完整、準確的非貨幣性資產原值憑證，不能正確計算非貨幣性資產原值的，主管稅務機關可依法核定其非貨幣性資產原值。合理稅費是指納稅人在非貨幣性資產投資過程中發生的與資產轉移相關的稅金及合理費用。對于一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后，自發生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內（含）分期繳納個人所得稅。納稅人非貨幣性資產投資需要分期繳納個人所得稅的，應于取得被投資企業股權之日的次月15日內，自行制定繳稅計劃并向主管稅務機關報送《非貨幣性資產投資分期繳納個人所得稅備案表》、納稅人身份證明、投資協議、非貨幣性資產評估價格證明材料、能夠證明非貨幣性資產原值及合理稅費的相關資料。
根據《中華人民共和國印花稅法》規定，個人用土地投資應按土地使用權轉讓書據所列金額，乘以價款的萬分之五計算繳納印花稅。根據《關于進一步實施小微企業“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第 10 號）規定，自2022年1月1日至2024年12月31日，對增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶可以在50%的稅額幅度內減征（不含證券交易印花稅）。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
根據《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第21號）規定，個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。納稅人享受上述稅收政策，應按稅務機關規定辦理。
綜上，個人以土地對外投資，要征收增值稅，符合條件的可以差額納稅，征收率為5%，不符合差額征稅條件需要全額征稅的，征收率為3%；要征收個人所得稅，按財產轉讓所得征稅，稅率20%，可以申請分期繳納；要征收印花稅，按產權轉移書據，以所載金額0.5‰貼花；土地增值稅暫不征收，但如果出現被投資方是房地產開發企業的和雖不是房地產開發企業但該投資行為不屬于改制重組的情況，則需就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率計算繳納土地增值稅。
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